Bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken wird sowohl das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht als auch das Grunderwerbsteuerrecht relevant. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, nimmt § 3 Nr. 2 GrEStG alle Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden von der Grunderwerbsteuer aus. Weitere Befreiungstatbestände können ebenfalls greifen, müssen jedoch im Einzelfall geprüft werden. Besondere Regelungen gelten zudem für die verschiedenen Ausgestaltungen von Erbschaften und Schenkungen.
Grundsätzliches zur Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf inländischen Grundstücksverkehr und besteuert Rechtsvorgänge, die auf die Übertragung des Eigentums an inländischen Grundstücken abzielen (§ 1 GrEStG). Sie entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs und wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Steuerschuldner sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen. Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, in Einzelfällen der steuerliche Bedarfswert.
Steuerbefreiungen nach § 3 Nr. 2 bis 6 GrEStG:
Steuerbefreiung bei Erbschaften und Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
Um eine Doppelbesteuerung zu verhindern, sind Erwerbsvorgänge im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Befreiung greift auch, wenn keine tatsächliche Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt, solange die Übertragung grundsätzlich steuerbar wäre. Dies umfasst alle Tatbestände des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts, sofern ein Grundstück Gegenstand des Erwerbs ist.
Erwerb von Grundstücken durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
Die Übertragung eines im Nachlass befindlichen Grundstücks auf Miterben zur Teilung des Nachlasses ist grunderwerbsteuerfrei. Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Miterbe später mit einem anderen Miterben tauscht. Die Steuerbefreiung ist auf die ursprüngliche Erbauseinandersetzung beschränkt.
Steuerbefreiung bei Übertragungen zwischen nahen Angehörigen (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG)
Grundstückserwerbe zwischen nahen Angehörigen sind häufig von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu zählen Übertragungen zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern sowie zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind (Eltern und Kinder). Übertragungen zwischen Geschwistern sind jedoch grundsätzlich nicht befreit.
Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt
Seit 2009 unterfallen Schenkungen unter einer Auflage hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, bspw. hinsichtlich des Wertes eines vorbehaltenen Nießbrauchrechts der Grunderwerbsteuer. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchrechts muss nach aktuellen Sterbetafeln berechnet werden.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Nießbrauch als Gegenleistung im Grunderwerbsteuerrecht höher bewertet werden darf als im Erbschaftsteuerrecht.
Grunderwerbsteuer ist jedoch nur zu zahlen, wenn keine persönliche Befreiung (z. B. für Ehepartner, Verwandte in gerader Linie, Stiefkinder, Schwiegerkinder) nach § 3 Nrn. 4, 6 GrEStG greift. Schenkt jedoch beispielsweise ein Onkel seiner Nichte eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt, so greift keine Befreiung und der Kapitalwert des Nießbrauchs löst Grunderwerbsteuer aus.
Besteuerung von Grundstückspersonengesellschaften
Personengesellschaften gelten im Grunderwerbsteuerrecht grundsätzlich als intransparent betrachtet. Übertragungen von Grundstücken zwischen Gesamthand und Gesellschaftern sowie Änderungen im Gesellschafterbestand können grunderwerbsteuerpflichtig sein, wobei bestimmte Befreiungstatbestände gemäß §§ 5 und 6 GrEStG greifen können, wenn sich die wirtschaftliche Beteiligung am Grundstück nicht ändert.
Fazit
Die Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen im Blickwinkel des Grunderwerbsteuerrechts ist komplex und erfordert eine genaue Prüfung der jeweiligen Einzelfälle. Zahlreiche Befreiungstatbestände können die Steuerlast mindern, müssen jedoch sorgfältig angewendet werden, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden. Insbesondere bei der Gestaltung von Erbschaften und Schenkungen sowie bei der Nutzung von Personengesellschaften als Instrument der Nachlassplanung ist eine detaillierte Betrachtung notwendig, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Fallstricke zu umgehen.
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